Продажа дома в Европе
Дом в комплексе закрытого типа
Дом в комплексе закрытого типа
Дом около Бонна с гаражом и садом
Дом около Бонна с гаражом и садом
Вилла у моря в Барселоне
Вилла у моря в Барселоне
Дом с мансардой в Маритимме
Дом с мансардой в Маритимме
Вилла на побережье в Бодруме
Вилла на побережье в Бодруме
Вилла в спокойном квартале в Saint Paul
Вилла в спокойном квартале в Saint Paul

Главная

Строительство

Новости

Контакты

Бесправие покупателя квартиры

Во всех цивилизованных странах право собственности – незыблемый постулат. Оспорить зарегистрированную сделку практически невозможно. Когда подобное все же происходит, государство полностью компенсирует добросовестному покупателю недвижимости материальный ущерб. На сегодняшний день, пожалуй, только в России процветает феномен обманутых дольщиков, только в нашей стране принимают законы, позволяющие выселять малолетних детей на улицу, а так же в ходу разнообразное мошенничество, посредством которого у населения отнимаются квартиры.

Ни государство, ни система регистрации сделок с недвижимостью не защищает покупателя от риска остаться без крыши над головой. В чем особенность регистрации сделок с жильем за рубежом? Почему в нашей стране процесс купли-продажи настолько туманен, что подчас нелегко распознать даже незамысловатый обман? Как защитить свои права? По большому счету в мире существуют две системы регистрации, на которых зиждутся права добросовестных приобретателей. Это система регистрации прав в странах системы Торренса (Германия, Швеция) и система регистрации сделок (США).

В любой правовой системе цивилизованных стран добросовестным приобретателем будет считаться тот, кто приобрел недвижимость за деньги (на возмездной основе), действовал в рамках закона, располагал об этой недвижимости определенной информацией. Система Торренса не будет особо опекать права тех, кто получил имущество в виде подарка или наследства. Система Торренса основана на принципе «презумпции неоспоримости зарегистрированного права», и предусматривает стопроцентную защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации.

Основной особенностью данной системы является невозможность восстановления прав прежнего правообладателя после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости. Регистрационные записи, единожды внесенные в реестр, могут измениться в случае крайней необходимости. К примеру, если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении. Так же в системе Торренса предусматривается специальный перечень «преимущественных прав», для которых не требуется регистрация.

Например, преимущественное право удержания имущества за неуплату налогов. Но все же главное требование, выработанное системой Торренса, достаточно прозрачно: даже если права собственника были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов, права добросовестного приобретателя недвижимости остаются в силе. В большинстве американских штатов используется система регистрации сделок. Американская система защищает фактическое владение добросовестного приобретателя недвижимости. В большинстве судебных случаев, собственность остается во владении добросовестного приобретателя, даже когда обладатель преимущественного права тоже добросовестен.

Если во всем виноват регистратор, пострадавшие получат компенсацию. В других случаях денежного возмещения не предусматривается. В американской системе регистрации сделок роль государства более пассивна. Оно не несет никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров в отличие от системы Торренса. В связи с этим в данной системе более широкое распространение получило частное страхование дефектов титула. Последовательный ряд передачи права собственности – вот на чем основана система регистрации в США. Порой приобретателю приходится изучить и переоценить все документы за сотни лет. Собственник может это сделать сам (на что уйдет уйма времени), может поручить частному агенту за определенную плату. В 20 американских штатах титул считается безупречным, если можно проследить непрерывную цепь зарегистрированных сделок (титулов) за последние 40 лет.

При некоторых недостатках действующих в большинстве европейских стран систем регистрации прав на недвижимость, на понятии «добросовестного приобретателя недвижимости» здесь основан полноценный гражданский оборот недвижимого имущества. Добросовестному приобретателю право собственности гарантировано, зарегистрированные права - надежны и общедоступны, сама система – прозрачна и понятна. Россияне, сталкивавшиеся с покупкой недвижимости в других странах, нередко удивляются легкости и простоте процесса купли-продажи.

В России регистрация сделок с недвижимостью регламентирована федеральным Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же Гражданским кодексом РФ. Однако, посмотрев на нашу систему регистрации с учетом международного опыта, можно прийти к выводу, что в ней ненароком объединены худшие черты двух приведенных выше систем. Так, от системы регистрации прав по Торренсу нашему Единому Государственному Реестру Прав (ЕГРП) достался приоритет сведений правоустанавливающих документов. Но эти документы не являются публичными, как и история перехода прав. Все это - наряду с системными рисками, вызванными многочисленными нормами Гражданского кодекса о возможности признать сделку недействительной - делает невозможным частное страхование «титула собственности» на недвижимость (как это происходит у американцев).

Информация в России закрыта, доступа к правоустанавливающим документам - нет, риски - предельно высоки. Обычаи делового оборота таковы, что даже в случае, если человек действовал при покупке честно, не знал и не мог знать о каких-либо препятствиях для сделки, - он будет лишен имущества, если будет доказано, что это имущество выбыло помимо воли последнего собственника (ст. 302 ГК РФ («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»). Более того, квартира может быть истребована у добросовестного приобретателя в судебном порядке даже спустя годы после покупки. Ежегодно несколько тысяч семей теряют свое единственное жилье.

Интересно, что при возникновении любого спора возникает один и тот же вопрос: чьи права – собственника или добросовестного приобретателя – закон должен защищать в первую очередь? Суды в большинстве своем становятся на защиту прав собственника, нежели добросовестного покупателя, чьи права довольно слабо прописаны в Гражданском кодексе. Причиной потери жилья может стать все, что угодно. Мошенники, неожиданное появление без вести пропавшего владельца несколько раз перепроданной квартиры, многочисленные попытки отсудить квартиру внезапно объявившихся наследников, даже пресловутые ошибки и опечатки в документах… Что можно сделать, чтобы не потерять квартиру, купленную по закону?


Дом за рубежом
Дом за рубежом

Эксперты отмечают, что спрос на недвижимость за рубежом существовал даже в самые сложные кризисные времена...

Инфраструктура элитного дома
Инфраструктура элитного дома

Главным фактором для покупателей является не только место расположения дома и планировка квартиры...

Аренда загородной недвижимости
Аренда загородной недвижимости

Выделяют три типа аренды загородной недвижимости: дома для постоянного проживания, дачи на летний/зимний сезон...

Болгария | Германия | Испания | Италия | Турция | Франция | Строительство | Новости